主题: 商业地产项目《开发建设及运营模式全程解析》

【课程收益】

当前新形势下开发商市场环境日益恶劣，对企业的综合管理水平要求也愈来愈高，而商业地产项目工程管理作为项目开发管理的重要部分，相对于传统住宅开发管理复杂程度更高，开发难度更大，对整体精细化管理程度要求更高，很多商业开发企业都普遍都存在着薄弱环节和诸多问题。本课程通过为期2天的学习，可以了解到万达、龙湖、华润、华侨城等国内标杆的商业地产开发企业的整体开发运作模式，并系统学习商业地产项目从前期拿地到规划设计、招商销售、工程建设、经营管理等全过程的操盘技巧。本课程对于新涉足商业地产的企业，在理清商业地产开发思路，建立相对合理的管理体系与运作模式，规避各种开发风险等方面具有非常重要的借鉴意义。

【课程大纲】

一、商业地产与综合体的定义

1、什么是商业地产（概念、分类、举例）

2  什么是城市综合体（概念、分类、举例）

3、购物中心的区分（概念、分类、举例）

4、商业地产与传统住宅地产的区别

5、国内商业地产的发展与演变

（案例：万达商业地产的四次成功转型之路）

二、主流综合体开发的管理模式

1、万达模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

Ø 万达如何低价拿地

Ø 万达现金流滚资产的运作模式

Ø 万达招商运营管理架构

2、华润模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

Ø 华润的商业定位与商业规划

Ø 华润商业运营模式

Ø 华润的“孵化式”盈利模式

Ø 华润商业招商与物业管理架构

3、华侨城模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

Ø 华侨城产品线：旅游+地产

Ø 华侨城选址要素

Ø 华侨城项目资金运作模式

Ø 华侨城物业管理模式

4、国际经验模板（香港恒隆模式与新加坡凯德模式分析）

三、城市综合体的定位

1、物态组合与城市角色定位

Ø 城市经济发展与城市商业的关系

Ø 读懂城市规划与商圈规划

Ø 地块先天性因素对商业规划的限制

2、消费力市场决定商业部分产品定位

Ø 城市商圈研究方法

Ø 项目商圈研究方法

Ø 读懂竞争对手

3、不同资金状况下的开发节奏与租售安排

Ø 大型外来强势企业

Ø 本土强势企业

Ø 中小型外来企业

4、规划方案实例分析（互动环节）

四、商业综合体项目开发建设全流程核心要点把控

1、前期1—拿地阶段要点

Ø 最佳介入时机

Ø 提升谈判能力的若干方法

Ø 打破竞争对手的方案选择

2、前期2—规划设计阶段要点

Ø 解读规划设计参数

Ø 国内外优秀商业平面规划案例

Ø 打造最合适企业的物态组合

Ø 商业内部动线规划选择要点

Ø 不同主力店次主力店的物业条件

3、中期1—施工阶段要点

Ø 商业项目计划节点安排

案例：著名的万达商业地产计划模块化节点解析

Ø 后期运营与前期施工的有效对接

Ø 大商业工程施工重点管控要点：

Ø 1，地下四大块管控要点

Ø 1.1桩基管控要点

Ø 1.2基坑支护管控要点

Ø 1.3降水管控要点

Ø 1.4土方管控要点

Ø 2，主体结构施工管控及相关专业配合要点

Ø 3，大商业外装工程管控要点

Ø  重点一：关注玻璃幕墙

Ø  重点二：采光顶

Ø 4，大商业内装工程管控要点

Ø （主力店，次主力店管控，室内步行街公共装修管控）

Ø 5，大商业机电工程管控要点

Ø （重点关注综合布线）

Ø 6，大商业消防施工及验收管控要点

Ø 商户二次装修管控要点

Ø 商业地产项目成本管控要点

4、中期2—销售阶段要点

Ø 合理确定租售规划

Ø 销售策略

Ø 定价策略

Ø 返租销售的注意点

5、中期3—招商阶段要点

Ø 购物中心招商的8项原则

Ø 购物中心招商的团队组建

Ø 购物中心招商的业态规划

6、后期1—开业筹备期要点

Ø 工程收口

Ø 装修收口

Ø 营运筹备

Ø 团队组建

7、后期2—商业运营期要点

Ø 三角模型奠定经营基础

Ø 招商调整

Ø 营销企划

Ø 多种经营

Ø 现场秩序管控

8、商业地产4+2体系总结

五、课程回顾与经典案例解读

1、成功案例：万达广场或龙湖天街或华润万象城

2、失败案例：（略）

3、死盘复活案例：（略）

4、中后期项目实例探讨（互动环节）

5、课程总体回顾：